В ЦБ рассказали о серой схеме рассрочки, которая позволяет купить жилье якобы на выгодных условиях. Как выяснили «Известия», застройщики выдают ее на более долгий срок, чем позволяет закон. Это оказывается выгоднее ипотеки под рыночный процент, который доходит до 28%. Такой подход делает квартиры доступнее для людей, но и риски значительно выше: просрочка платежей или банкротство застройщика может лишить покупателя и жилья, и вложенных денег.
Какие угрозы для рынка создает нетипичная рассрочка и как устроена схема с долгой рассрочкой?
В ЦБ обеспокоены серыми схемами нетипичной рассрочки, которая берется после ввода жилья в эксплуатацию. Об этом рассказала «Известиям» глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. По ее словам, девелоперы находят способы обойти требования закона, который подразумевает, что рассрочку оформляют только на квартиры в строящихся домах.
Обычно, приобретая жилье в рассрочку, покупатель делает первоначальный взнос в размере 10–50%, а затем оплачивает квартиру равными крупными платежами (раз в месяц, квартал или полугодие). Рассрочка может быть как беспроцентной, так и нет, но переплата по ней меньше обычного кредита из-за небольшого срока — как правило, не более трех лет, пока строится жилье.
Рассрочка не может, как ипотека, выдаваться на 25 лет, ведь жилые здания так долго не возводят. По закону 214-ФЗ, если дом уже сдан, рассрочку оформить нельзя — можно взять жилье сразу за всю сумму или в кредит. Тем не менее, девелоперы нашли способ обойти это требование. Жилье они продают в рассрочку на 10 лет с первоначальным взносом в 10%. Участники рынка могут оформлять предварительный договор купли-продажи, уточнила Елизавета Данилова.
Схема работает так: застройщик и покупатель подписывают договор о рассрочке, а окончательная сделка оформляется только к концу графика платежей, уточнила директор юридической группы «Яковлев и Партнеры» Мария Яковлева. Формально это даже не рассрочка, а поэтапная оплата по предварительному договору. Однако по своей сути это тот же самый механизм — просто замаскированный.
Рассрочка на 10 лет незаконна, уточнила Мария Яковлева. Если дом уже сдан, а клиент продолжает выплачивать девелоперу деньги, схему могут признать притворной, и суд просто аннулирует сделку. В ЦБ предупреждали о таких рисках, подчеркнула юрист.
Тем не менее в условиях ограниченного доступа к льготной ипотеке рассрочка стала одним из ключевых инструментов покупки жилья, уточнил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Никто не хочет брать ипотеку под 25–28% с четырехкратной переплатой. Однако покупатели должны обращать внимание и на риски таких схем.
Насколько выгодна рассрочка от застройщика?
В отдельных случаях из-за рассрочки клиент может оказаться без квартиры и потерять внесенные деньги, уточнили в пресс-службе ЦБ. Иногда покупателям не хватает средств на покупку жилья и они рассчитывают через какое-то время оформить ипотеку к моменту окончания рассрочки (это возможно за счет договора банка и застройщика). Однако в таком случае есть риск, что ежемесячный платеж по кредиту будет выше, чем рассчитывал заемщик, или же что банк в принципе не одобрит оформление ссуды.
Также застройщик может завышать стоимость квартиры, чтобы компенсировать свои издержки, и выгоды для покупателя от такой рассрочки может и не быть, — предупредили в Банке России.
Застройщик может завышать стоимость квартиры
Комментарии: